Rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản

Hiện nay theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch đặt cọc xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản vẫn không bị quản lý. Điều này đã gây ra nhiều hệ lụy khi mà nhiều chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc lên đến 90% giá trị bất động sản.

Nhiều chiêu lách luật

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng. Chính vì vậy, đa số các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bán hàng đã lách luật để huy động vốn bằng các loại hợp đồng như: đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn… để nhận tiền đặt cọc có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất trong lúc Khoản 1 Điều 57 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng...

Tại Khoản 1 Điều 328 bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên kia là bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên luật này đã không quy định trường hợp đặt cọc trong các giao dịch khác thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật đó, như giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chính vì vậy ông Lê Hoàng Châu đề xuất trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Nhưng giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản. Đồng thời hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Xem thêm bài viết “những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc” để lưu ý hơn về các vấn đề pháp lý trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bài viết có tại trang tin của HT Partners Law & IP.

Chuyển tiền đặt cọc vào tài khoản phong tỏa

Theo luật sư Trần Thu, Đoàn Luật sư TP.HCM, hiện Luật Kinh doanh bất động sản quy định khá rõ việc chủ đầu tư huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán với khách hàng khi đã làm xong móng đối với chung cư và xong hạ tầng đối với những dự án nhà thấp tầng. Đồng thời chủ đầu tư phải được sự cho phép của Sở Xây dựng địa phương mới được huy động vốn. Chủ đầu tư được huy động vốn không quá 70% trước khi nhận nhà và 30% còn lại khi nhận nhà. Điều đáng nói, nhiều chủ đầu tư hiện nay dù chưa đủ điều kiện huy động vốn, bán hàng nhưng đã lách luật bằng các loại hợp đồng như: đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn… với giá trị lên đến 80 - 90% giá trị bất động sản.

Thực tế tại TP.HCM nhiều dự án đã ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng và khách hàng đã thanh toán đến 90% giá trị căn nhà, chủ đầu tư cũng đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở. Tuy nhiên vì nhiều lý do, dự án vẫn chưa xong các thủ tục pháp lý khiến không thể ký hợp đồng, không thể làm sổ đỏ cho khách. Nhiều dự án chủ đầu tư đã nhận cọc từ khách hàng nhưng chậm triển khai, thậm chí không triển khai và “biến mất”. Điều này nảy sinh những tranh chấp dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, khách hàng sẽ bị thiệt vì đặt cọc có thể mất trắng tiền.

Chính vì vậy, theo luật sư Trần Thu, việc đặt cọc bất động sản cần đưa vào luật với những quy định cụ thể. Trong đó quy định rõ chủ đầu tư chỉ được nhận cọc bao nhiêu phần trăm và số tiền phải được để vào một tài khoản phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng ngay, chỉ khi ký hợp đồng mua bán mới được bỏ phong tỏa. Như vậy, phần tiền đặt cọc được và quyền lợi của khách hàng được đảm bảo. Trường hợp rủi ro, dự án chậm tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai thì tiền đặt cọc của khách hàng vẫn còn nguyên và được hoàn trả lại cho khách hàng, nếu họ yêu cầu. Đồng thời để đảm bảo, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh mới được nhận cọc.

Bán nhà ở trong tương lai phải công chứng

Trước đó, UBND TP.HCM cũng đã kiến nghị Chính phủ quy định việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tiến hành công chứng. Ngoài ra, UBND TP cũng yêu cầu Sở Xây dựng buộc các chủ đầu tư phải niêm yết giấy phép xây dựng tại tất cả các công trình xây dựng trên địa bàn TP để người dân và các cơ quan chức năng có thể kiểm tra, giám sát dễ dàng, xử lý kịp thời các sai phạm. Nếu công trình xây dựng không niêm yết giấy phép xây dựng thì không được xây dựng.